Der Gemeinderat möge beschließen:

1. Für die Nichtanwendung der 30-Prozent-Sozialquote für preisgünstigen Wohnraum im Zusammenhang mit dem 12-Punkte-Programm trotz neuem Bebauungsplan für „Franklin Grüne Mitte“ schafft die Stadt als Kompensation an anderer Stelle preiswerten Wohnraum in entsprechendem Umfang.
2. Weitere Ausnahmen von der Anwendung der Sozialquote werden nicht zugelassen.

Begründung:

Das 12-Punkte-Programm zum Wohnen in Mannheim sieht mit Gemeinderatsbeschluss aus 2018 für alle Gebiete mit neuem Bebauungsplan u.a. vor, dass dort zwingend mindestens 30 Prozent der neu errichteten Mietwohnungen preisgünstig vermietet werden müssen. Aktuell entspricht das einer Nettokaltmiete von 8,17 Euro/m². Für den Bebauungsplan „Franklin Grüne Mitte“ findet die Regel allerdings keine Anwendung, was wir sehr bedauern. Denn der Bedarf an preiswertem Wohnraum ist in Mannheim unverändert hoch.

Deshalb schlagen wir vor, dass die Stadt Mannheim die städtische Wohnungsbaugesellschaft GBG beauftragt, bei einem der weiteren anstehenden Wohnungsbauvorhaben auf den Konversionsflächen die Zahl der neu zu errichtenden preisgünstigen Wohneinheiten um mindestens die Anzahl zu erhöhen, die sich durch die Anwendung der 30-Prozent-Sozialquote in der Grünen Mitte Franklin ergeben hätte. Bei den hier geplanten 34 Wohneinheiten wären dies mindestens elf Wohneinheiten im preisgünstigen Segment zusätzlich bei einem anderen Bauprojekt. Dies wäre auch ein Zeichen, dass die Stadt Mannheim ihre Beschlüsse umsetzt und Ausnahmen entsprechend ausgleicht. Prinzipiell sollen keine Ausnahmen von der Sozialquote zugelassen werden.

Begründung:

In Mannheim herrscht ein akuter Mangel an preiswerten Mietwohnungen bei gleichzeitig anhaltend hoher Nachfrage nach zusätzlichem Wohnraum. Wenn eine Baufläche beplant wird, müssen deshalb möglichst viele Wohnungen für Menschen, die sich kein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung leisten können oder wollen, vorgesehen werden. Denn nur der Bau von ausreichend vielen Wohnungen im preiswerten Segment wird die angespannte Situation auf dem Mannheimer Wohnungsmarkt entspannen können und Abwanderung ins Umland verhindern.

Die Bebauung der Otto-Bauder-Anlage steht auch unter der Zielformulierung „Klimagerechter Städtebau“. Ein klimagerechter und bodenschonender Städtebau kann nicht mit flächenintensiven Einfamilienhaussiedlungen, sondern nur durch mehrgeschossige Bauweise in Mehrfamilienhäusern erfolgen.

Ein hoher Anteil an drei- und mehrgeschossigen Wohnhäusern passt auch in die Umgebung. In der nahegelegenen Zähringer Straße und Rastatter Straße stehen überwiegend Wohnhäuser mit drei Vollgeschossen plus Dachgeschossen.

Begründung:

Der Bodenfonds der Stadt Mannheim wird zu einem beachtlichen Teil des Budgets für die Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis des Grundstücks verwendet. Deshalb sollte die Stadt an dieser Stelle eine möglichst große Zahl an preiswertem Wohnraum schaffen.

Der Bedarf dafür ist unstrittig. Zwar werden auf den Konversionsflächen mehrere tausend Wohnungen neu errichtet. Doch der Anteil an bezahlbarem  Wohnraum für Haushalte mit durchschnittlichem oder geringem Einkommen ist zu klein. Hier muss die Stadt deutlich machen, dass auch für diese Mehrheit der Wohnungssuchenden Möglichkeiten geschaffen werden, die der freie Markt nicht bieten kann.

1. Wieviele Wohngebäude – falls erfasst: mit wievielen Wohneinheiten – wurden im Zeitraum 2016 bis 2020 in Mannheim abgerissen?
2. Wieviele Wohneinheiten wurden und werden voraussichtlich auf den betreffenden Grundstücken errichtet?
3. Wieviele dieser Wohneinheiten wurden und werden mit Landeswohnraumförderung und/oder nach der 30-%-Regelung für preiswertes Wohnen errichtet?
4. Wieviele Abgeschlossenheitserklärungen zur Umwandlung in Eigentumswohnungen wurden im Zeitraum 2016 bis 2020 beantragt?

Begründung:

Die abgefragten Daten lassen Rückschlüsse auf die Entwicklung des Wohnungsmarktes und insbesondere des preiswerten Segmentes zu. Daraus lassen sich entsprechend Handlungsbedarfe ableiten. Ähnliche Fragen hatte DIE LINKE im Gemeinderat mit Anfrage A122/2017 gestellt. Diese wurden jedoch in Vorlage V468/2020 pauschal als nicht be-antwortbar bewertet. Bei differenzierter Betrachtung sind u.E. jedoch Angaben möglich.

Bei der Gemeinderatssitzung am 2. Februar wurde nach langer und heftiger Debatte über die entsprechende Vorlage der Verwaltung abgestimmt. Ursprünglich wollte die Verwaltung alle drei durch die Erbengemeinschaft an den Projektentwickler veräußerten Grundstücke kaufen, und zwar zum Verkehrswert. In der dann überarbeiteten Verwaltungsvorlage sollte nur noch das größte dieser drei Grundstücke von der Stadt übernommen werden, da nur hier der Bau von mehr als zehn Wohneinheiten – Voraussetzung für die Umsetzung der Sozialquote – sicher möglich ist. Zudem sollte dieses Grundstück zum tatsächlich erzielten Verkaufspreis von der Stadt übernommen werden, der mit 1.211 €/qm deutlich über den ermittelten Verkehrswerten (Dezember 2018: 660 €/qm, aktuell: 803 €/qm) liegt. Mit Stimmen von LI.PAR.Tie., Grünen und SPD erhielt die Verwaltung den Auftrag für die Ausübung des Vorkaufsrechts. Vehement dagegen war das andere Lager des Hauses: CDU („Wir wollen an sozialer Marktwirtschaft festhalten“), ML („Schutz der Vertragsfreiheit“), FDP/MfM („Investoren werden abgeschreckt“) und AfD („kalte Enteignung“).

Laut § 24 (3) BauGB darf das Vorkaufsrecht nur ausgeübt werden, wenn es das „Wohl der Allgemeinheit“ rechtfertigt. Ob die Schaffung von preiswertem Wohnraum als ausreiche Begründung für das Ausüben des Vorkaufsrechts anerkannt wird, wird möglicherweise erst eine gerichtliche Auseinandersetzung zeigen. In einer Stadt mit „angespanntem Wohnungsmarkt“, worunter Mannheim seit Juni 2020 offiziell zählt und weshalb die Mietpreisbremse eingeführt wurde, sollte dies aber ein ausreichender Grund sein.

Denn die spekulationsbedingte Bauland-Preisentwicklung bei den betreffenden Grundstücken in Neuhermsheim zeigt die Notwendigkeit des Eingreifens der Stadt: Wenn innerhalb von zwei Jahren der erzielbare Verkaufspreis um 83 % gegenüber dem ermittelten Verkehrswert gestiegen ist, so können bei derartigen enormen Preissteigerungen auf dem freien Markt keine preiswerten Wohnungen entstehen. Die Stadt und die öffentliche Hand müssen eingreifen und dafür auch öffentliches Geld einsetzen, denn Wohnen ist Menschenrecht unabhängig vom eigenen Geldbeutel.

So ist dieser Vorgang ein erster Schritt in die richtige Richtung und kann auch zu mehr Klarheit und Rechtssicherheit für künftige Vorgänge dieser Art beitragen. Zumal der von der Bundesregierung eingebrachte Entwurf für das Baulandmobilisierungsgesetz den Kommunen unter Anerkennung akuten Wohnraummangels in Ballungsräumen verbesserte Instrumente des Vorkaufsrechts in die Hand geben soll.

Dies wird nicht der letzte Fall sein, bei dem die Stadt von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht. Zukünftig darf die Stadt aber nicht mehr den durch Spekulation in die Höhe getriebenen Verkaufspreis zahlen, sondern nur noch den festgelegten Verkehrswert. Wir erwarten da mehr Rechtssicherheit, um nicht durch das Bezahlen von Spekulationspreisen unnötige finanzielle Belastungen zu erzeugen.

Der Bodenfonds, aus dem die Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis voraussichtlich an die GBG finanziert wird, muss in den kommenden Jahren mit mehr städtischen Haushaltsmitteln verstärkt werden, um aktiv und positiv gestaltend in den Wohnungsmarkt eingreifen zu können.

Im Gegensatz zu einem profitorientierten Privatinvestor würde die GBG dauerhaft und nicht nur für 15 oder 20 Jahre für preiswerte Mieten sorgen. Wir fordern allerdings für die Bebauung auf dem betreffenden Grundstück in Neuhermsheim nicht nur 30 %, sondern 50 bis 100 % preiswerte Wohnungen, die in Form von Sozialwohnungen über den geförderten Wohnungsbau entstehen könnten.

Dass der derzeitige Käufer dieses Grundstücks zu keiner Abwendungsvereinbarung bereit ist und nur gegen finanziellen Ausgleich durch die Stadt die Sozialquote umsetzen würde, bestätigt wiederum: Preiswertes Wohnen kann durch profitorientierte Investoren nicht ermöglicht werden. Aus diesem Grund sehen wir auch die Konzentration auf Abwendungsvereinbarungen kritisch. Dadurch kann langfristig preiswertes Wohnen nicht gesichert werden. Das Vorkaufsrecht ist die wirkungsvollere Maßnahme für dauerhaft preiswerte Mieten.